新華社記者毛思倩攝 資料圖

利率最短調整期仍為一年

根據央行公告，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為一年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

所謂利率重定價，是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為一年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。這意味著貸款人可以和銀行約定利率重定價，最短可以一年一調整。中國銀行首席研究員周景彤表示，周期最短為一年，這個與以往政策一致，只是再次予以明確。

貸款利率方面，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這個利率水平與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健認為，央行各地分支行會結合各地情況，規(guī)定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時，避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。新網銀行首席研究員董希淼也表示，全國的情況不太一樣，而央行的標準是最低線。

公積金房貸利率暫不調整

具體到各家商業(yè)銀行，央行規(guī)定，各銀行將根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。與此同時，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。央行表示，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩(wěn)有序。

周景彤分析，央行此舉是“新老劃斷”，新發(fā)生商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。民生銀行研究院分析師王靜文也認為，這種“新老劃斷”不會改變以往存量貸款尤其是住房抵押貸款的定價方式，可以避免對房地產市場產生劇烈沖擊。

8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了改革后的第一期LPR，1年期水平為4.25%，與1年期貸款基準利率4.35%相比，低10個BP；5年期水平為4.85%，比5年期貸款基準利率4.90%低了5個BP。

堅決貫徹“房住不炒”定位

根據融360大數據研究院發(fā)布的35座城市最新房貸利率數據來看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35座城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。

二套房方面，7月也僅有上海（5.42%）、天津（5.41%）兩個城市低于5.45%，35座城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時，最近幾個月來，無論是首套房還是二套房，35座城市的平均利率都呈微弱上行趨勢。

因此，央行根據LPR新基準進行的房貸利率調整，其指向性非常明顯，就是堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。從短期的實際利率水平來看，它僅會對極少數最優(yōu)質的購房客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。

后期，如果LPR利率下調，根據央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調，但需要注意的是，這僅指最低利率，實際發(fā)放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，預計執(zhí)行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。

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利率下限確定

房貸“打折”難再現

新政規(guī)定了銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率的“下限”，即最近一個月相應期限的LPR利率加點，而加點的“下限”則由兩部分組成，第一部分是央行規(guī)定的全國最低標準，第二部分是央行省一級分支機構根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

這意味著過去及現在部分城市還存在的首套房利率降至基準以下的“打折”情況將難以再現。

據融360大數據研究院監(jiān)測數據顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%。其中最低的為上海，今年7月首套房貸款平均利率為4.84%。上海地區(qū)監(jiān)測的30家銀行分支機構中，7家銀行在7月下調了首套房貸款利率。調整后，執(zhí)行基準利率95折（即4.655%）的銀行數量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折（4.41%）。

10月8日起，如果按照4.85%（按8月20日5年期以上LPR）來執(zhí)行，那在全國范圍內，發(fā)放的首套房住房貸款利率最低也要4.85%，相當于基準利率

中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問

1.公告發(fā)布的背景是什么？

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。

2.改革后個人住房貸款利率如何定價？

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

3.確定定價基準時，相應期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

4.什么是利率重定價？

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

5.對于居民家庭有什么影響？

公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6.何時實施？

2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經發(fā)放和已經簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。